Compra de viviendas: Una nueva reforma a la ley de interés preferencial, ¿afectará a los panameños?

Panamá/El Fondo Solidario de Vivienda no regresará, al menos, no en esta administración de gobierno. Eso lo ha dejado claro el presidente de la República, José Raúl Mulino, pero también se ajustarán a la tasa de interés preferencial.

En una entrevista con TVN, el mandatario anunció que ya se ha conversado con la banca y con la Cámara Panameña de Construcción sobre el tema de las hipotecas de interés preferencial.

El mandatario quiere dinamizar el sector de la construcción y, así mismo, la economía del país, pero su estrategia no es un subsidio grande, ni el Fondo Solidario de Vivienda que, a juicio del Presidente, creó al Estado “un hueco grande porque son obligaciones a pagar”. Incluso, el Estado mantiene deudas pendientes con las inmobiliarias por el bono solidario de viviendas.

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Mulino, apuesta por la baja del interés preferencial. “A mí nadie me va a decir que una casa de $180 mil es una casa de interés preferencial. Eso se va a bajar a los rangos de $80 mil, que creo que es aceptable (…)”, dijo.

Por ahora, no ha dado una fecha específica, ni ha detallado qué contendrá el proyecto de ley que reformaría la actual norma de intereses preferenciales, contenida en la Ley 3 de 1985, que siempre está en constante cambio. El interés preferencial es un subsidio aplicado a la tasa de mercado, dirigido actualmente a propiedades con un valor de hasta $180 mil.

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¿Afectación? Lo bueno y lo malo

De darse este cambio, se dinamizará la economía, pero también se impactará a un sector de la población, de acuerdo con analistas e inversores inmobiliarios. Podría tener un impacto negativo en las familias de clase media que han adquirido viviendas dentro del rango de $120,000 a $180,000, ya que verían subir considerablemente y en un menor tiempo de lo que tenían estipulado, el pago de sus mensualidades.

Marta Luna, asesora financiera, explicó a TVN-2.com que esa decisión afectaría “en la medida en que los constructores sigan construyendo casas de ese valor, ya que, a interés normal, quien no tiene ahorro para dar un gran abono, la letra que le sale comprando una casa de valor 160 o 180 mil dólares es más alta; y, por tanto, se requerirá o mayor abono o un ingreso familiar más alto para cubrir la letra de la hipoteca”.

Luna plantea dos escenarios al respecto. Dice que dichos cambios llevarían a que "quizás" los desarrolladores de proyectos se concentren en construcciones para el sector medio alto, que sí pueda pagar letras más altas, dejando al sector medio y sector medio bajo sin “encontrar mucho que comprar”.

Pero indica que, si la construcción se orienta a construir para el sector medio bajo, es decir, casas de hasta 80 mil dólares, “podría quizás comenzar un descenso de la burbuja que llevó al mercado a unos precios demasiado altos”.

La asesora recordó que, en los años 2000, una casa se conseguía entre 69 y 85 mil dólares en proyectos como Dorado Lake y alrededores; apartamentos en San Francisco costaban entre 80 y 90 mil dólares, permitiendo acceder al interés preferencial.

A partir de 2011, dijo, se creó una “burbuja que hizo impagables las casas y apartamentos, por lo que se elevó el interés preferencial, lo que permitió a más ciudadanos tener acceso al crédito. A partir de allí, comenzaron a construirse casas y apartamentos más pequeños, pero que costaban 100 mil dólares en adelante, llegando hasta los 180 mil dólares”, explicó.

Para Maycol Núñez, analista de inversiones, la baja del interés preferencial no es una noticia que haya tomado desprevenido al mercado. “Se sabía que este tipo de programa, subsidio de transferencias de los diferentes mercados del país, se iba a dar”.

Manifestó que eso no crea un “cambio importante en el sector inmobiliario”, porque gran parte de la compra y venta de este sector, sobre todo a nivel minorista, hacía uso de este tipo de subsidio.

Sin embargo, a su juicio,  “la magnitud, del efecto no va a desfavorecer al segmento más vulnerable que hace uso de este subsidio, porque sabemos que este sector es el que aplica para casas en diferentes proyectos residenciales que van desde 40 mil a 80 mil dólares”.

En ese sentido, aseguró que es un ajuste que traerá un impacto, pero no al segmento poblacional que hace uso de él.

La sobrevaloración

Al igual que Luna, Núñez considera que hay una sobreoferta de bienes inmuebles, pero también una sobrevaloración, y este ajuste podría ayudar a dinamizar la oferta y la demanda, ya que los precios caerían y los compradores encontrarían viviendas asequibles y accesibles, pudiendo efectuar diversas compras.

“Es una medida positiva, porque el Gobierno requiere hacer recortes de diversas índoles para arreglar su situación fiscal y también va a dinamizar el sector inmobiliario, haciendo que los precios reflejen la realidad de lo que cuestan (…)”.

Este medio contactó a la Cámara Panameña de la Construcción (Capac) para conocer la opinión de su presidente, pues el mandatario dejó claro que el ministro de Economía y Finanzas, Felipe Chapman, ya había conversado con ellos y con los bancos al respecto. Al cierre de esta nota, no habían respondido.

Ya hay una propuesta en la Asamblea Nacional

Aunque se desconoce si ya el presidente, que ha dicho que mantiene una buena coordinación con el Legislativo, habló con la presidenta de la Asamblea Nacional, Dana Castañeda, sobre la posibilidad de modificar la ley de interés preferencial, la diputada de Realizando Metas ya presentó una propuesta sobre el tema.

El proyecto que fue aprobado el mes pasado (11 de septiembre) en primer debate por la Comisión de Economía y Finanzas espera su segundo y tercer debate.

La propuesta de Castañeda establece, por ejemplo, que los préstamos hipotecarios con interés preferencial, en general, estarán disponibles hasta 2027, pero los que se destinen a edificios de apartamentos cuyo valor esté entre 120 mil y 180 mil balboas solo podrán ser otorgados hasta mediados de 2026.

“Los préstamos hipotecarios con intereses preferenciales podrán ser otorgados hasta el 31 de diciembre de 2027, con excepción de los préstamos para vivienda plurifamiliar vertical cuyo valor registrado al momento del financiamiento sea mayor de ciento veinte mil balboas (B/.120,000.00) y no exceda de ciento ochenta mil balboas (B/.180,000.00), los cuales serán otorgados hasta el 30 de junio de 2026”, se lee.

El documento, que cuenta con cinco artículos, incluye además varios aspectos transitorios. Entre ellos, que “los préstamos hipotecarios preferenciales que se otorguen desde el momento de la promulgación de la presente Ley hasta el 31 de diciembre del año 2027 se acogerán a los beneficios de la Ley 3 de 1985, salvo las excepciones establecidas en el artículo 5-A de la Ley 3 de 1985”.

Para efectos del artículo 5 de la Ley 3 de 1985 (por la cual se establece un régimen de intereses preferenciales en ciertos préstamos hipotecarios), este beneficio será aplicable de la siguiente forma:

• En los casos de los numerales 1 y 2, para viviendas que cuenten con permiso de ocupación desde el 1 de enero de 2017 hasta el 1 de agosto de 2027.
• En los casos de los numerales 3 y 4, para viviendas plurifamiliares verticales que cuenten con permisos de ocupación expedidos desde el 1 de enero de 2017 hasta el 30 de junio de 2026.

¿Cómo funciona el interés preferencial?

El interés preferencial es un subsidio aplicado a la tasa de mercado, dirigido a propiedades con un valor de hasta $180 mil. Las tasas de interés preferencial dependen del rango de precios de la vivienda:

• Viviendas de hasta $40,000: No se paga interés sobre el préstamo.
• Viviendas con un valor entre $40,000 y $80,000: La tasa de interés puede ser de hasta 2%.
• Viviendas con un valor entre $80,000 y $120,000: La tasa de interés puede ser de hasta 3%.
• Viviendas con un valor entre $120,000 y $180,000: La tasa de interés puede ser de hasta 4%.

De aprobarse un crédito hipotecario con interés preferencial, el banco otorga a sus clientes préstamos con una tasa de interés reducida y la otra parte es asumida por el Estado. Las entidades bancarias presentan a la Dirección General de Ingresos toda la documentación de los préstamos desembolsados para que emita una certificación de reconocimiento sobre el dinero que ha dejado de percibir el banco y que le será compensado. Los bancos, en tanto, acreditan el dinero al pago del impuesto sobre la renta, una vez presentan sus declaraciones fiscales.

El interés preferencial se aplica por un periodo de 10 años, durante el cual el comprador de la vivienda puede beneficiarse de las tasas subsidiadas. Después de ese tiempo, el préstamo pasa a estar sujeto a la tasa de interés regular del mercado.