Impacto al bolsillo: el costo de perder el grado de inversión

Ciudad de Panamá, Panamá/Las hipotecas no son un préstamo sencillo.

Los mecanismos internos de una préstamo hipotecario causan la composición del interés, elevando el precio de una vivienda muy por encima de su precio de etiqueta.

Tomemos como ejemplo una propiedad residencial con un valor de $100 mil.

Este es el precio de una casa de alrededor de 100 metros cuadrados en Arraiján, según cifras de la edición más reciente de Expo Inmobiliaria, sostenida en enero pasado.

Supongamos que una pareja desea comprar esta propiedad.

Si están apuntando a una residencia de 100 metros cuadrados en Arraiján, es probable que se trate de una pareja donde las dos personas trabajan y quizás tienen planes de tener un bebe.

Esta pareja estaría ganando, por persona, quizás un poco más que el salario promedio nacional, el cual ronda los $725 mensuales o $8,700 anuales.

Por lo tanto, digamos que las entradas anuales de nuestra pareja ejemplar son de $18 mil. Esto, basándonos en los números de Panamá Oeste que aparecen en la Encuesta de Mercado Laboral de agosto del año pasado.

Deuda

La hipoteca es a 30 años, como muchas de las hipotecas en Panamá. Y nuestra pareja ejemplar ya pagó un adelanto de $2 mil, por lo que el préstamo en sí es de $98 mil.

Cabe notar aquí que algunos bancos requieren un adelanto de al menos el 5%, dependiendo de la condición del inmueble.

Ahora, utilicemos como interés la tasa de referencia hipotecaria calculada por la Superintendencia de Bancos para el segundo trimestre de este año. Tal interés es del 6%, nivel al que subió al cierre del año pasado y que no se había visto desde el 2013.

Y aprovechemos para recordar que la letra mensual de un préstamo está compuesta por dos elementos. Primero, la amortización, es decir, el pago directo de la suma prestada, que reduce tal balance. Y segundo, el interés o el costo por usar el dinero del préstamo.

La escala de pago de una hipoteca empieza con la mayor parte del dinero pagando intereses y no es hasta más de la mitad de la vida de la hipoteca que se empieza a saldar la suma prestada al mismo nivel que el interés.

En una entrega anterior de esta columna, vimos que podemos calcular la magnitud de la letra mensual necesaria para financiar la compra de una residencia multiplicando el valor de la propiedad por un factor de 0.0038. Esto, basándonos en los datos recopilados en Expo Inmobiliaria 2024.

Utilizando este factor, una aproximación inicial de la letra mensual para una propiedad de $100 mil sería de $380. Vale la pena indicar que esta cifra está afectada por los descuentos ofrecidos en tal feria inmobiliaria.

Si consultamos las páginas web de varios bancos de la localidad, la letra calculada estaría por encima de los $400. Este cómputo ya incluye los beneficios otorgados por la Ley de Interés Preferencial.

Para referencia, Banco General cotiza, para esta hipoteca, una letra mensual de $411. Y el Banco Nacional de Panamá —que recién perdió su grado de inversión— la cotiza a $431.

Promediando, el pago hipotecario anual de nuestra pareja ejemplar será de $5,050.

Tal pareja terminará pagando más de $150 mil por su casa al cierre del plazo del préstamo.

Todo esto sin contar otros gastos como impuestos y costos adicionales.

Considerando el interés estrictamente como el precio total por el uso del capital, la tasa simple sobre este préstamo hipotecario terminó siendo del 50%, sino más.

Deducciones

Nuestra pareja ejemplar gana $18 mil anuales.

Menos $5,050 de letra hipotecaria, son $12,950.

Según la Autoridad de Protección al Consumidor y Defensa de la Competencia (Acodeco), la canasta básica cubre hoy día a una familia de 3.48 personas. Y el precio de tal canasta para febrero de 2024 ronda los $295.

Ajustando esta cifra para una pareja de dos personas, la canasta básica mensual es de $170 o $2,040 al año.

Y esto es lo más básico posible, sin ningún tipo de gusto, lujo o consideración dietética particular.

Si restamos esta cifra de los $12,950, quedan $10,910.

Además, están el costo de la luz —$420 anuales— y del Internet —$520. También el costo de los celulares de ambos —$480 anuales. Estos tres rubros suman $1,420 al año.

Restamos y ya vamos por $9,490.

De aquí a allá

Falta el costo del transporte.

Supongamos que nuestra pareja ejemplar compró un solo auto, para viajar juntos desde Arraiján a la ciudad capital a trabajar.

Después de pagar un adelanto del 10%, el préstamo para un carro de $25 mil —precio de muchos de los nuevos carros asiáticos de bajo costo— puede venir con una letra a cinco años de $450 mensuales o $5,400 al año.

Restando, ya tan solo nos quedan $4,090 anuales y falta aún el seguro del carro —$480 anuales— y el costo en gasolina, que fácilmente puede ser de $600 anuales, sino más.

Menos estos gastos, ya vamos por $3,010.

Y quitemos también el costo en salud y medicamentos. Digamos que $500 al año, por lo bajo.

Quedamos en $2,510.

Resultado

Todo esto significa que nuestra pareja ejemplar tiene $210 mensuales en dinero disponible —en inglés, ready money— el cual puede dedicar a consumo o ahorro.

Pero nótese que en nuestro ejemplo, no hemos contabilizado otras necesidades de la vida como ropa, visitas a familiares, seguros personales, artículos de baño y otros suministros del hogar. Ni hablar de entretenimiento o turismo interno.

Y ni siquiera hemos mencionado si la pareja desea tener un bebe, cuyo costo en el primer año, mínimo, no será inferior a los $2,000. Y esto por lo bajo.

Si incorporamos estos costos, queda claro que nuestra pareja ejemplar tiene poca o nula oportunidad de ahorrar para generar capital familiar a mediano y largo plazo.

Incluso, tendrá que recurrir a más deudas a corto plazo para poder sufragar cualquier sorpresa de la vida.

Impacto

Ahora subamos la tasa de interés de su hipoteca.

Según la Superintendencia de Bancos de Panamá, la tasa hipotecaria de algunos de los principales bancos nacionales ya está por encima del 6.25%, sin contar los beneficios de la tasa preferencial de interés. En algunos casos, sube incluso por encima del 7.25%.

Esto no solo se debe a las decisiones monetarias del sistema de la Reserva Federal de los Estados Unidos, sino que ahora también es producto del incremento en el costo de financiamiento del país, causado por la pérdida en desarrollo del grado de inversión.

La casa calificadora Fitch —la primera en dar el grado de inversión a Panamá, en marzo de 2010— fue la primera en quitárselo, en marzo de este año, citando varias razones, entre ellas, el cierre de operaciones de la mina de cobre en Donoso, además de la ejecución accidentada de la estrategia fiscal del Ministerio de Economía y Finanzas.

Recordemos que de las tres casas que dominan el mercado de calificaciones —Fitch, Moody’s y S&P— Fitch es la menor, controlando cerca de 15% de tal mercado. Por esto, Fitch históricamente ha intentado distinguirse al ser el balance entre las otras dos, aprovechando su agilidad para marcar tendencias.

Casi que obligatoriamente, la pérdida del grado de inversión nacional afectó a los principales bancos del país, incluyendo al Banco Nacional, que también perdió su grado de inversión.

Para referencia, el Banco Nacional maneja una cartera hipotecaria de $2,300 millones mientras que la Caja de Ahorros —que también vio su calificación reducida— ha emitido préstamos hipotecarios por $2,500 millones.

La pérdida del grado de inversión implica costos más altos de financiamiento para el sector bancario local, lo cual se termina traduciendo en intereses más altos para la población prestataria, muchos con préstamos con intereses variables.

Supongamos que el interés de nuestra pareja ejemplar sube medio punto porcentual o 50 puntos base.

Según un cómputo, de varios posibles, su letra subirá cerca de $20 mensuales, llegando a $5,280 al año.

Esto reduce su franja de dinero disponible de $210 al mes a $190 al mes —9.5% menos.

Si el interés subiera un punto porcentual entero, su letra subiría $56 al mes, reduciendo su franja de dinero mensual disponible de $210 a $154 —26.6% menos.

Reiteramos que esto no incluye gastos en ropa, visitas a familiares, seguros personales, artículos de baño, otros suministros del hogar, entretenimiento, turismo interno o siquiera la posibilidad de tener un bebe.

Y valdría la pena agregar que cerca de un tercio de la población empleada de Panamá Oeste no gana más de $700 mensuales.

Coda

Como se verá, la pérdida del grado de inversión no solo es un evento país, sino que también es un impacto a las familias e individuos que buscan desarrollar sus vidas dentro del territorio nacional.

Ya de por si la situación se encontraba bastante estrecha, luego de los años de exceso de la década pasada, financiados por cantidades históricas de deuda pública.

Con la pérdida del grado de inversión y el reajuste de las tasas de interés a nivel local, la franja disponible de dinero de cerca de un tercio de la población laboral se reduce peligrosamente, mientras que otro tercio ya vive dentro de la zona de peligro.

Se considera que recuperar el grado de inversión tomará varios años, sino una década entera, por lo que se inicia la carrera por encontrar otras formas de reducir el costo de financiamiento al país y a sus habitantes.

Finalmente, no se puede obviar la contribución del abogado Rodrigo Noriega, en una reciente columna del diario La Prensa, donde detalla varias propuestas para recuperar el grado de inversión, enfocándose en métodos centrados alrededor de la riqueza natural del país.

Múltiples casas de financiamiento a nivel internacional están comenzando a incorporar los costos del cambio climático dentro de sus cuentas, ofreciendo soluciones crediticias a países que ayuden a ralentizar la devastación ambiental mediante la conservación.

En otras palabras, proteger la Naturaleza hoy día ya está comenzando a considerarse una garantía crediticia, con la implementación a nivel internacional de tal concepto ya saliendo de su fase inicial.

Será necesario atender y discutir propuestas como éstas para desarrollar un esquema de políticas públicas que pueda levantar nuevamente el crédito del país y —junto a este— la ventana de oportunidades de la población en general.

Detalles del cómputo

Ejemplo base

+ $18,000 … Entrada anual conjunta de una pareja ejemplo en Arraiján

- $5,050 … Letra hipotecaria anual

- $2,040 … Costo básico de alimentos anuales

- $1,420 … Costo básico de utilidades anuales (luz, internet y telefonía celular)

- $5,400 … Letra anual de auto

- $1,080 … Costo de incidentales anuales de auto (gasolina y seguro)

- $500 … Costo mínimo anual en salud y medicamentos

= $2,510 … Fondos disponibles anuales o $210 al mes

Con aumento de medio punto porcentual

= $2,280 … Fondos disponibles anuales o $190 al mes (9.5% menos)

Con aumento de un punto porcentual

= $1,848 … Fondos disponibles anuales o $154 al mes (26.6% menos)