Ir a Acobir: cifras de la oferta inmobiliaria en Panamá

Ciudad de Panamá, Panamá/La Asociación Panameña de Corredores y Promotores de Bienes Raíces (Acobir) está celebrando hasta hoy, a las 9:00 p.m., su feria comercial Expo Inmobiliaria en el Centro de Convenciones de Panamá, en Amador. ¿Cómo están los precios de las viviendas? ¿Logrará la Expo superar sus números del año pasado? Y ¿existe una fórmula rápida para calcular la letra mensual de una propiedad? Veamos.

Contexto económico

La Expo Inmobiliaria de Acobir es una de las dos grandes ferias anuales dedicadas a la compraventa de residencias e inmuebles, siendo la otra ExpoVivienda, organizada por la Cámara Panameña de la Construcción en abril.

El desarrollo y venta de bienes raíces involucra a dos importantes sectores de la economía panameña: el sector construcción, que representa cerca del 15% de la producción económica anual del país —cayendo de alrededor del 20% antes de la pandemia— y el sector inmobiliario en general, que representa cerca del 10% de la producción económica anual.

De hecho, se calcula que el costo invertido en construcciones, adiciones y reparaciones en el país está por encima de los $800 millones anuales, siendo la mayor parte dedicada al desarrollo de residencias. Aunque un monto importante de ese gasto se ejecuta en la ciudad de Panamá, las áreas de Colón, Arraiján, David y La Chorrera han mostrado una importante expansión inmobiliaria en los últimos años.

Cabe destacar que, por razones técnicas, tanto el sector construcción como el inmobiliario están divididos en secciones dentro del producto interno bruto, con las cifras anteriores refiriéndose al total de cada una de estas industrias.

Nuevos predios

Hasta el 2020, Expo Inmobiliaria se celebraba en el Centro de Convenciones Atlapa. En 2021, por la pandemia, se estableció una edición virtual que resultó ser bastante exitosa, atrayendo 80 mil usuarios y generando más de $130 millones en aprobaciones bancarias.

Desde el 2022, Expo Inmobiliaria se ha celebrado en el Centro de Convenciones de Panamá, en Amador, aunque ha mantenido un portal virtual para acceder en línea.

Como toda feria, el evento está dividido en stands, o puestos, principalmente alquilados por promotoras y bancos.

La entrada a la feria está dominada por el puesto de Grupo Sucasa, uno de los desarrolladores de bienes raíces con mayor trayectoria en el país, iniciando operaciones en 1967.

También se destacan el puesto del Grupo Provivienda, que lleva desde 1994 en Panamá, y el de Haus Real Estate, empresa más joven con cerca de 20 años en el mercado inmobiliario panameño.

Cabe mencionar también la presencia de grupos inmobiliarios relevantes del país como Grupo Suárez, Grupo Los Pueblos, Grupo Roble, Inmobiliaria Casas Grandes y The Velopers, entre otros.

Y no sería una feria inmobiliaria completa sin representación de los bancos, listos para extender cualquier línea de crédito posible y rentable, con puestos del Banco General, BAC, la Caja de Ahorros, Banistmo, Banesco, Banco Aliado, el Banco Nacional, Scotiabank y el Banco Davivienda.

Rango de ofertas

Quizás por tener lugar en la capital, gran parte de la oferta de Expo Inmobiliaria se centra alrededor del área metropolitana, con importantes desarrollos al oeste, en Arraiján y La Chorrera, y al este, en Pacora.

Para esta nota, se hizo un esfuerzo de recopilar la mayor parte de la información inmobiliaria disponible para producir una muestra representativa de la oferta de la feria.

Tal muestra indica que el rango de superficie construida de las casas en oferta va desde los 40 metros cuadrados hasta por arriba de los 450 metros cuadrados.

El rango de precios es igual de amplio, con viviendas que van desde cerca de los $40 mil —en Pacora— hasta por encima de los $700 mil —en Bella Vista.

En Arraiján, por ejemplo, el precio del metro cuadrado promedio de superficie construida supera los $800, mientras que en La Chorrera está por $700 y en Pacora está en $550.

De la muestra, el precio más caro se lo llevó un proyecto en San Francisco, ciudad de Panamá, ofertado a $2,800 el metro cuadrado. En Costa del Este, el metro cuadrado está por encima de los $2,000.

Por otro lado, el precio más accesible por metro cuadrado se lo llevó un proyecto en Penonomé a $270.

Aquí aplica el viejo dicho de las bienes raíces: “locación, locación, locación”. Mientras que una propiedad de 100 metros cuadrados en Arraiján cuesta $90 mil, una propiedad de igual tamaño en Costa del Este se vende por $230 mil.

Financiamiento

No obstante, el precio de las residencias en venta estaba presentado no tanto por metro cuadrado sino por letra bancaria.

Los agentes de las promotoras están prestos para averiguar el ingreso familiar mensual y listos para llevar a cualquier cliente convencido al puesto de uno de los bancos para concretar el negocio.

Por ejemplo, una casa de $44 mil en un proyecto residencial en Pacora se estaba ofreciendo a una letra mensual de $120, mientras que otra de $70 mil en Mañanitas vale $230 mensuales.

Una de las letras más caras es por $1,200 mensuales por una propiedad de 110 metros cuadrados en San Francisco, con un valor de $205,000.

Además, la letra mensual promedio en Arraiján es de $330, mientras que en La Chorrera es de $280 y en Pacora está en $230. También, la letra mensual promedio en Villa Lucre está por $400, poco menos de la letra promedio del área de Villalobos, al este de la ciudad.

Cabe destacar aquí que tales cotizaciones varían dependiendo del ingreso familiar presentado, el historial crediticio, el abono inicial, la tasa de interés establecida, la cantidad de años de la hipoteca y si la propiedad se compra durante la fase de construcción o una vez se completa el proyecto.

Precios de referencia

Como regla general, se puede esperar que una propiedad entre los $40 mil y $60 mil tenga una letra mensual alrededor de los $150.

Una propiedad entre los $60 mil y $80 mil tendrá una letra mensual alrededor de los $250. Y propiedades de $80 mil a $100 mil tendrán letras mensuales alrededor de los $350.

De $100 mil para arriba, las letras mensuales superan los $400. Y cerca de los $200 mil, las letras mensuales ya exceden los mil dólares.

Ahora bien, otra forma de calcular la letra mensual aproximada —al menos de acuerdo a la muestra obtenida— es multiplicar el precio total de la vivienda por un factor de 0.0038.

Por ejemplo, una vivienda de $80 mil tendrá una letra mensual cerca de los $300, mientras que una vivienda de $115 mil tendrá una letra mensual alrededor de los $430.

Para las viviendas de precio más bajo, vale mencionar que dos factores ayudan a reducir el costo para los compradores: el interés preferencial, que deduce puntos porcentuales del interés a pagar en función al precio de la vivienda, y un bono del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial, que paga $10 mil del costo de la vivienda, reduciendo el principal que genera interés.

El cuchicheo

Para este reporte no solo se obtuvo información cuantitativa, sino cualitativa también. Varios puntos valen la pena resaltar.

Hablando con los participantes de la feria, resultó claro que luego de una fuerte inauguración el pasado jueves, el movimiento en el centro de convenciones fue mucho menor el viernes, retomando su ritmo el día de ayer.

Adicionalmente, varios de los agentes de las promotoras indicaron que han tenido que corregir a la baja las expectativas de compra de los visitantes —quizás más que el año pasado— luego de consultar su ingreso mensual familiar.

Mientras tanto, los agentes bancarios notaron que, a pesar de que algunas personas tenían los ingresos necesarios, su calificación crediticia —llevada por APC Intelidat— había sido afectada por la pandemia y aún no habían recobrado el puntaje para tener un préstamo a su disposición.

Algunos incluso reconocieron que los bancos podrían expandir aún más su disposición de crédito, pero que se encuentran limitados por los perfiles crediticios apretados de los posibles prestatarios.

Y algunos de los visitantes que buscaban proyectos en los cuales invertir —por encima de los $100 mil— se mostraron inconformes de que tales residencias no permiten el alquiler estacional, por ejemplo a través de AirBnB, lo cual hacía menos atractiva la oferta, al no poder rentabilizar las propiedades rápidamente.

Consideraciones de mercado

El mercado inmobiliario panameño resulta complejo al análisis.

Varios elementos no han sido abordados en esta nota: la actualización de los valores catastrales, por ejemplo, o el impacto de los aumentos del interés del sistema de la Reserva Federal de los Estados Unidos.

No obstante, un tema importante a ser tratado es el posible oligopolio por parte de las promotoras de viviendas, con un reciente estudio de la economista Maribel Wang de la Universidad de Panamá revelando que las bienes raíces en Panamá podrían estar sobrevaloradas por 40%.

Bajo este análisis, el interés preferencial ofrecido por el Estado estaría sirviendo como un subsidio a las promotoras para preservar sus precios inflados.

Así, las promotoras estarían liquidando sus inventarios en función a sus proyecciones originales, en vez de tener que ser competitivas bajo un sistema de mercado abierto, bajando los precios.

De hecho, se ha notado que el aumento del interés preferencial a $180 mil habría sido en parte para favorecer la venta de un inventario de las promotoras de más de tres mil viviendas que para 2019 aún estaban sin vender.

Ahora bien, mientras continúa en aumento el precio de las 4 C's —casas, carros, colegios y comida— el Estado deberá decidir si sigue favoreciendo a las promotoras o si retira los apoyos. Y tal retiro podría permitir que el precio de las viviendas se reduzca de forma importante, abriendo las puertas a que las nuevas generaciones puedan comprar casa sin tener que endeudarse casi un 40% adicional producto de una burbuja inmobiliaria.